Como estrangeiro pode comprar imóvel em Florianópolis

Resposta direta: sim, estrangeiros podem comprar imóveis urbanos em Florianópolis com os mesmos direitos de um brasileiro, sem precisar morar no Brasil. Os passos essenciais são tirar o CPF, enviar o dinheiro por uma instituição autorizada pelo Banco Central, fazer a escritura (pessoalmente ou por procuração) e registrar o imóvel no cartório. Os impostos da compra, como o ITBI, são os mesmos pagos por brasileiros.

Florianópolis está cada vez mais perto de quem vive na Argentina, no Chile e em outros países. O aeroporto da cidade é hoje o terceiro do Brasil em passageiros internacionais, e em 2026 já havia recebido 485 mil passageiros da Argentina e 388 mil de Santiago até agosto. Não por acaso, no meu dia a dia recebo cada vez mais perguntas de compradores estrangeiros.

Neste guia, explico o passo a passo da compra, os documentos, como enviar o dinheiro, os impostos e os cuidados que mais fazem diferença para quem compra à distância.

Estrangeiro pode comprar imóvel no Brasil?

Sim. A legislação brasileira permite que estrangeiros, residentes ou não, comprem imóveis urbanos — casas, apartamentos, terrenos e salas comerciais — sem autorização especial. A compra de imóvel não exige visto de residência.

Há restrições apenas em casos específicos:

• Imóveis rurais: a Lei 5.709/1971 limita o tamanho e exige requisitos para estrangeiros.
• Faixa de fronteira: áreas próximas à fronteira terrestre têm regras próprias (não é o caso de Florianópolis).
• Terrenos de marinha: comuns na orla da Ilha, seguem as regras da Secretaria do Patrimônio da União (SPU). Vale consultar um advogado antes de fechar negócio nesses imóveis.

Qual é o passo a passo para estrangeiro comprar imóvel em Florianópolis?

O processo tem seis etapas principais. Com a documentação em dia, ele é tão seguro quanto a compra feita por um brasileiro.

1. Tirar o CPF: o Cadastro de Pessoas Físicas é obrigatório. Pode ser solicitado junto à Receita Federal, inclusive por meio dos consulados brasileiros no exterior, com passaporte válido.
2. Escolher o imóvel e analisar a documentação: matrícula atualizada, certidões do imóvel e do vendedor, débitos de IPTU e condomínio.
3. Assinar a proposta ou o compromisso de compra e venda: com prazos, forma de pagamento e condições claras.
4. Enviar o dinheiro ao Brasil: por banco ou corretora de câmbio autorizada pelo Banco Central, com a finalidade “aquisição de imóvel”.
5. Pagar o ITBI e assinar a escritura: no Tabelionato de Notas, pessoalmente ou por procurador.
6. Registrar a escritura: no Cartório de Registro de Imóveis. Só com o registro o comprador passa a ser o dono legal.

Para entender todos os custos dessa jornada, veja Custos para comprar imóvel em Florianópolis em 2026.

Como enviar o dinheiro do exterior para comprar o imóvel?

O dinheiro deve entrar no Brasil por uma instituição autorizada pelo Banco Central, com contrato de câmbio que indique a finalidade da operação. Desde o novo marco cambial (Lei 14.286/2021), não é preciso autorização prévia do governo, mas a operação precisa ser formal e documentada.

Alguns cuidados importantes:

• Guarde o contrato de câmbio: ele comprova a origem do dinheiro e é pedido pelo cartório e, no futuro, na venda do imóvel e no envio do dinheiro de volta.
• Verifique a necessidade de registro no Banco Central: dependendo do perfil do comprador e da finalidade (uso próprio ou investimento), pode ser necessário registrar a operação no sistema de capitais estrangeiros do Banco Central dentro de prazo. Confirme com o banco ou com assessoria especializada.
• Considere o IOF e o spread: o câmbio tem custo. Compare instituições antes de fechar.
• Nunca envie dinheiro para conta de terceiros: o pagamento deve ir para o vendedor ou para a conta indicada no contrato.

Preciso estar no Brasil para assinar a escritura?

Não. O comprador pode assinar pessoalmente ou nomear um procurador no Brasil. A procuração pode ser feita em um consulado brasileiro ou em cartório no exterior, com Apostila de Haia, e precisa de tradução juramentada se não estiver em português.

Quem assina pessoalmente e não fala português deve contar com tradutor público na escritura, conforme exige o Código Civil. Na prática, muitos compradores argentinos e chilenos visitam o imóvel no verão e deixam a assinatura com um procurador de confiança.

Quais impostos o estrangeiro paga ao comprar e manter um imóvel?

Na compra, o estrangeiro paga os mesmos tributos de um brasileiro: ITBI de 2% em Florianópolis, além de escritura e registro. Depois, paga IPTU e condomínio como qualquer proprietário.

Há diferenças na renda e na venda:

• Aluguel recebido por não residente: em regra, sofre retenção de imposto de renda na fonte. Quem paga o aluguel ou a administradora faz a retenção.
• Venda do imóvel (ganho de capital): o lucro na venda é tributado com alíquotas progressivas a partir de 15%, e o imposto deve ser recolhido pelo procurador do vendedor no Brasil ou retido pelo comprador.

Como as regras tributárias variam conforme o país de residência e eventuais acordos internacionais, é essencial contar com um contador brasileiro antes de alugar ou vender.

Por que estrangeiros estão comprando em Florianópolis?

Florianópolis combina qualidade de vida, segurança relativa, praias e conexão aérea direta com Buenos Aires, Santiago, Panamá e Lisboa. Para o comprador argentino, em especial, a cidade já é destino de férias há décadas — e muitos passaram a comprar em vez de alugar.

Uma matéria de 2026 citou levantamento em que compradores argentinos responderam por 83% das vendas na planta de uma imobiliária de Florianópolis. Na minha experiência, os bairros mais procurados por estrangeiros são:

• Campeche e Novo Campeche: praia, condomínios com lazer e proximidade do aeroporto.
• Jurerê Internacional: tradicional entre argentinos, com perfil de alto padrão.
• Lagoa da Conceição: estilo de vida, gastronomia e esportes.
• Imóveis de luxo em Florianópolis: para quem busca o topo do mercado.

Para entender por que o aeroporto pesa nessa decisão, leia Aeroporto de Florianópolis: o impacto do novo aeroporto para o mercado imobiliário.

Quais cuidados o comprador estrangeiro deve ter?

Os riscos de uma compra à distância diminuem muito com três cuidados: análise documental completa, pagamentos rastreáveis e acompanhamento de profissionais locais.

1. Confira a matrícula e as certidões antes de qualquer sinal.
2. Faça todos os pagamentos por transferência documentada, nunca em espécie.
3. Escolha um procurador de confiança e defina na procuração poderes específicos para aquela compra.
4. Contrate corretor com CRECI ativo e, se possível, um advogado imobiliário.
5. Em imóvel na planta, verifique o registro da incorporação e o histórico da construtora — veja Construtoras em Florianópolis e Imóveis na planta no Campeche.
6. Se pensa em alugar por temporada, confira se o condomínio permite. Veja Aluguel por temporada em condomínio: o que diz o STJ.

Perguntas frequentes sobre estrangeiro comprar imóvel

Estrangeiro pode comprar imóvel no Brasil sem morar aqui?

Sim. Estrangeiros não residentes podem comprar imóveis urbanos no Brasil. É preciso ter CPF e enviar o dinheiro por instituição autorizada pelo Banco Central.

Como o estrangeiro tira o CPF?

O CPF pode ser solicitado junto à Receita Federal, inclusive por meio de consulados brasileiros no exterior, com passaporte válido. É um processo simples e é o primeiro passo da compra.

Comprar imóvel no Brasil dá direito a visto ou residência?

A compra, por si só, não garante visto. Existe autorização de residência para investimento imobiliário com valor mínimo e requisitos próprios; consulte um advogado de imigração.

O estrangeiro pode financiar um imóvel no Brasil?

É difícil para quem não tem renda e residência no Brasil, porque os bancos exigem comprovação de renda local. A maioria dos compradores estrangeiros paga à vista ou parcela diretamente com a construtora.

Quais impostos o estrangeiro paga na compra?

Os mesmos de um brasileiro: ITBI (2% em Florianópolis), escritura e registro. Depois, IPTU e condomínio.

Preciso vir ao Brasil para assinar a escritura?

Não. É possível nomear um procurador no Brasil, com procuração feita em consulado ou em cartório no exterior, com apostilamento e tradução juramentada quando necessário.

Conclusão: comprar à distância com segurança é possível

Para o estrangeiro, comprar um imóvel em Florianópolis é um processo claro: CPF, envio formal do dinheiro, análise documental, escritura e registro. O que faz a diferença é ter profissionais locais conferindo cada etapa, principalmente quando a compra é feita à distância.

Se você mora fora do Brasil e quer comprar no Campeche, Novo Campeche, Jurerê ou em outra região de Florianópolis, eu acompanho todo o processo — da escolha do imóvel ao registro.

Fale com o Diogo: WhatsApp e telefone (48) 99150-1835 ou pela página de contato.

Leia também: Comprar imóvel em Florianópolis: passos essenciais e Glossário Imobiliário de Florianópolis.

Diogo Fernando de Souza — Corretor de imóveis e avaliador imobiliário | CRECI-SC 32.236-F

Manezinho da Ilha, com mais de 15 anos de atuação no mercado imobiliário de Florianópolis, especialista em imóveis de médio e alto padrão no Campeche, Novo Campeche, Morro das Pedras, Rio Tavares, Lagoa da Conceição, Cacupé e Jurerê Internacional.

Fontes: Lei 14.286/2021 (marco cambial); Lei 5.709/1971 (imóveis rurais); Receita Federal (CPF); Zurich Airport Brasil (passageiros internacionais, 2026); Economic News Brasil, julho de 2026 (compradores argentinos). Este artigo é informativo e não substitui orientação jurídica, cambial ou tributária.