Aluguel por temporada em condomínio: o que diz o STJ em 2026

Atualizado em outubro de 2026

Resposta rápida: em outubro de 2026, a regra ainda não está definida. Em maio, a Segunda Seção do STJ decidiu, por 5 votos a 4, que a locação reiterada por plataformas em condomínio residencial depende de autorização de dois terços dos condôminos. Mas essa decisão não é vinculante, e o STJ afetou o Tema 1.443 para fixar uma tese nacional, suspendendo os processos sobre o assunto. Até lá, o que vale na prática é o que está escrito na convenção do seu condomínio.

Aluguel por temporada é parte do dia a dia do Sul da Ilha. No Campeche, no Novo Campeche e no Morro das Pedras, muitos proprietários complementam a renda alugando por diárias no verão, e boa parte dos compradores-investidores escolhe o imóvel já pensando nessa possibilidade. Por isso, a pergunta "o condomínio pode proibir o Airbnb?" deixou de ser só jurídica: ela afeta o valor e a liquidez do imóvel.

Neste artigo você vai entender o que o STJ decidiu em 2026, o que ainda está em aberto, como ler a convenção do seu condomínio e o que conferir antes de comprar um imóvel para renda de temporada.

O condomínio pode proibir aluguel por temporada?

Pode, quando a convenção proíbe de forma expressa. A dúvida real está nos condomínios cuja convenção diz apenas que o uso é "residencial", sem tratar da locação por temporada. É esse o caso que o STJ vai pacificar.

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991, art. 48) prevê a locação para temporada, por prazo de até 90 dias, como modalidade de locação residencial. Já o Código Civil obriga o condômino a dar à unidade a mesma destinação da edificação (art. 1.336) e exige dois terços dos votos para alterar a convenção (art. 1.351). A discussão é justamente se a locação por diárias, de forma contínua e por plataformas, ainda é "uso residencial".

O que o STJ decidiu em maio de 2026?

No REsp 2.121.055, julgado em maio de 2026, a Segunda Seção do STJ entendeu, por 5 votos a 4, que a oferta reiterada de unidades para estadias curtas por plataformas descaracteriza a finalidade residencial quando a convenção estabelece esse uso. Pela tese adotada, a atividade só seria permitida com autorização de dois terços dos condôminos, por meio de alteração da convenção.

Dois pontos importam para quem está decidindo agora. Primeiro, o placar foi apertado, o que mostra que o tema está longe de pacificado. Segundo, a decisão não é vinculante: ela orienta, mas não obriga juízes e tribunais a decidir da mesma forma. Por isso, quem já aluga por plataformas não precisa interromper a atividade apenas por causa desse julgamento.

E as decisões anteriores?

Desde 2021, decisões das turmas de direito privado do STJ já admitiam que a convenção proibisse a locação por plataformas em condomínios residenciais. O julgamento de 2026 foi o primeiro a reunir a Segunda Seção sobre o tema, e mesmo assim terminou dividido.

O que é o Tema 1.443 e por que os processos foram suspensos?

O Tema 1.443 é o recurso repetitivo em que o STJ vai fixar uma tese obrigatória para todo o país. A pergunta é direta: a cláusula de destinação residencial basta para impedir a locação de curta temporada por plataformas, quando a convenção não proíbe essa modalidade de forma expressa?

•     Relator: ministro Raul Araújo, na Segunda Seção.

•     Casos escolhidos: REsp 2.272.536, de São Paulo, e REsp 2.272.537, de Santa Catarina, o que torna o tema ainda mais próximo da realidade de Florianópolis.

•     Afetação: decidida em sessão encerrada em 26 de maio de 2026 e formalizada em 1º de junho.

•     Suspensão: divulgada pelo STJ em 17 de setembro de 2026, vale para processos individuais e coletivos sobre a mesma questão em todo o país. A suspensão não proíbe os aluguéis; ela apenas congela as ações judiciais até a tese ser fixada.

Em 28 de agosto de 2026, o Ministério Público Federal apresentou parecer no sentido oposto ao do julgamento de maio: para o MPF, a locação de curta duração mantém natureza residencial, e o condomínio só poderia impedi-la com proibição expressa na convenção. O parecer não vincula os ministros, mas indica que o resultado final pode ser diferente da decisão de maio. Ainda não há data para o julgamento.

O que isso muda para quem tem ou vai comprar imóvel no Campeche?

Muda a forma de avaliar o imóvel: a convenção do condomínio passou a ser um documento tão importante quanto a matrícula para quem pensa em renda de temporada. Dois imóveis parecidos, na mesma rua, podem ter potencial de renda muito diferente por causa de uma cláusula.

No Sul da Ilha isso pesa mais do que em outras regiões de Florianópolis. O Campeche e o Novo Campeche reúnem tanto condomínios-clube grandes, com muitas famílias morando de forma fixa, quanto residenciais boutique e compactos perto da praia, pensados desde o projeto para temporada. Em geral, quanto maior a proporção de moradores fixos, maior a chance de a assembleia aprovar restrições.

Se você já é proprietário

•     Leia a convenção e o regimento interno e veja em qual das três situações da tabela acima o seu condomínio está.

•     Confira as atas recentes: assembleias costumam discutir o tema antes de qualquer alteração formal.

•     Cumpra as regras operacionais (cadastro prévio de hóspedes na portaria, limite de ocupantes, horário de silêncio). Conflitos com vizinhos são o principal gatilho para a assembleia restringir a locação.

Se você vai comprar pensando em renda

•     Peça a convenção registrada e o regimento interno antes da proposta, não depois.

•     Em lançamentos, peça a minuta da convenção à incorporadora: é na fase de incorporação que as regras de uso são definidas.

•     Pergunte ao síndico ou à administradora se há proposta de alteração em pauta.

•     Faça a conta da renda considerando também o cenário de aluguel mensal ou anual. Se o investimento só fecha com diárias, o risco regulatório é alto.

Para comparar renda de aluguel com outras formas de investir, veja também o artigo aluguel ou compra: quando vale investir em imóvel em Florianópolis.

Como o condomínio pode regulamentar a locação sem conflito?

O caminho mais seguro para síndicos e conselhos é deixar a posição do condomínio escrita na convenção, seja para proibir, seja para autorizar com regras. Convenções omissas são justamente as que geram processo.

Quando a decisão for autorizar, especialistas em direito condominial costumam recomendar uma cláusula detalhada, com:

•     Definição do que é "estadia curta" e prazo mínimo, se houver.

•     Limite de ocupantes por unidade e proibição de festas.

•     Cadastro prévio dos hóspedes na portaria, com identificação.

•     Responsabilidade do proprietário por danos e infrações dos hóspedes nas áreas comuns.

•     Avaliação de seguro de responsabilidade civil e de contribuição extra para o desgaste das áreas comuns.

Proprietários que alugam por temporada também se beneficiam de regras claras: elas reduzem atrito com vizinhos e dão previsibilidade para a operação.

A reforma tributária também afeta o aluguel por temporada?

Afeta parte dos proprietários, mas é um tema separado da discussão no STJ. O Decreto 12.955, publicado em 30 de abril de 2026, aplica regras do setor de hotelaria às locações residenciais de até 90 dias feitas por contribuintes da CBS. Quem aluga como pessoa física fora desse regime não é atingido da mesma forma. Vale conversar com um contador antes de estruturar a operação, e vamos tratar desse ponto em um artigo próprio.

Perguntas frequentes sobre aluguel por temporada em condomínio

O condomínio pode proibir Airbnb?

Pode, quando a convenção proíbe expressamente esse tipo de locação. Se a convenção só define o uso como residencial, a questão está em aberto e será decidida pelo STJ no Tema 1.443, com efeito para todo o país.

A decisão do STJ de maio de 2026 já proíbe o aluguel por temporada?

Não. O julgamento do REsp 2.121.055 entendeu que seria necessária autorização de dois terços dos condôminos, mas a decisão não é vinculante. Quem já aluga por plataformas não é obrigado a parar por causa dela.

O que é o Tema 1.443 do STJ?

É o recurso repetitivo em que o STJ vai definir se a cláusula de uso residencial, sozinha, basta para impedir a locação por temporada via plataformas. A tese terá aplicação obrigatória em todos os processos do país e ainda não tem data para julgamento.

Os processos sobre Airbnb em condomínio estão suspensos?

Sim. Em setembro de 2026, o STJ divulgou a suspensão de processos individuais e coletivos sobre a mesma questão em todo o país até o julgamento do Tema 1.443. A suspensão não proíbe as locações.

Quantos votos são necessários para mudar a convenção do condomínio?

O Código Civil exige dois terços dos votos dos condôminos para alterar a convenção (art. 1.351). Regras de funcionamento do dia a dia, como cadastro de hóspedes, costumam ficar no regimento interno.

Vale a pena comprar imóvel no Campeche para alugar por temporada em 2026?

Pode valer, desde que a convenção do condomínio autorize a locação de forma expressa ou, no mínimo, não a proíba, e que a conta do investimento feche também no aluguel mensal ou anual. Esse cuidado reduz o impacto de qualquer mudança de regra.

Conclusão: leia a convenção antes de fazer a conta

Até o STJ julgar o Tema 1.443, o aluguel por temporada em condomínio vive um período de transição. A decisão de maio sinalizou restrição, o parecer do MPF apontou o caminho contrário, e os processos estão parados. Para proprietários e investidores do Sul da Ilha, a atitude mais segura é tratar a convenção como parte central da análise do imóvel e não depender exclusivamente das diárias para o investimento fazer sentido.

Vai comprar um imóvel pensando em renda de temporada? A Diogo Fernando Imóveis analisa a convenção e o regimento do condomínio junto com a avaliação do imóvel, antes da proposta. Fale com o Diogo pelo WhatsApp ou pela página de contato. Se você já tem um imóvel no Campeche, Novo Campeche ou Morro das Pedras e quer que alguém cuide da operação de temporada dentro das regras do condomínio, conheça a Férias Floripa Imóveis.

Continue lendo: veja os imóveis à venda no Campeche e o artigo vale a pena morar no Campeche.

Diogo Fernando de Souza

Corretor de imóveis e perito avaliador · CRECI-SC 32.236-F · CNAI 37.814

Manezinho da ilha, com mais de 15 anos de atuação no mercado imobiliário de Florianópolis e experiência em venda e gestão de aluguel por temporada no Sul da Ilha.

Fontes

•     STJ, Tema Repetitivo 1.443 (REsp 2.272.536/SP e REsp 2.272.537/SC), conforme noticiado por Movimento Econômico (17/09/2026).

•     STJ, REsp 2.121.055, Segunda Seção, maio de 2026, conforme o Jornal dos Condomínios / CondomínioSC (03/06/2026).

•     Parecer do MPF no Tema 1.443 (28/08/2026), conforme Portas.

•     Decreto 12.955/2026, conforme Portas.

•     Lei 8.245/1991 (art. 48) e Código Civil (arts. 1.336 e 1.351).

Este conteúdo é informativo, reflete o cenário de outubro de 2026 e não substitui a orientação de um advogado para o caso concreto.