Reforma tributária e aluguel por temporada: o que muda
Atualizado em outubro de 2026
Resposta rápida: para a maioria dos proprietários pessoa física, nada muda: o aluguel por temporada continua sujeito apenas ao Imposto de Renda. O IBS e a CBS só alcançam a pessoa física que alugar mais de três imóveis e tiver receita de locação acima de R$ 240 mil por ano, além de empresas e holdings. Para quem entra no regime, a locação de até 90 dias segue as regras de hotelaria, com redução de 40% nas alíquotas, menor que os 70% do aluguel residencial tradicional. A CBS passa a ser cobrada em 2027, e o IBS entra de forma gradual até 2033.
Desde que a regulamentação da reforma tributária começou a sair, circularam mensagens dizendo que todo mundo que aluga pelo Airbnb passaria a pagar um imposto novo em 2026. Não é verdade, e a própria Receita Federal desmentiu a generalização. Mas a reforma muda, sim, o cenário para uma parte dos investidores, especialmente quem tem várias unidades em bairros de temporada como o Campeche e o Novo Campeche.
Neste artigo você vai entender quem passa a pagar IBS e CBS, por que a locação por temporada é tratada como hotelaria, quanto o imposto pode representar e o que conferir na sua operação agora.
Quem vai pagar IBS e CBS sobre aluguel por temporada?
Só quem se torna contribuinte do regime regular. Pela Lei Complementar 214/2025, a pessoa física que aluga imóveis passa a ser contribuinte do IBS e da CBS apenas se cumprir as duas condições ao mesmo tempo: ter mais de três imóveis distintos alugados e receita anual de locação acima de R$ 240 mil, valor que será corrigido pelo IPCA. A LC 227/2026 deixou claro que esses mesmos critérios valem para a locação por temporada.
A Receita Federal reforçou esse ponto ao desmentir, no início de 2026, a informação de que todos os proprietários passariam a pagar um imposto novo: segundo o órgão, a maioria das pessoas físicas continua sujeita apenas ao Imposto de Renda.
Por que a temporada é tratada como hotelaria?
Porque a lei equipara a locação residencial curta a um serviço de hospedagem. O artigo 253 da LC 214/2025 determina que a locação de imóvel residencial por período não superior a 90 dias ininterruptos siga as mesmas regras aplicáveis aos serviços de hotelaria. O Decreto 12.955, publicado em 30 de abril de 2026, regulamentou esse ponto para a CBS.
A consequência prática está no tamanho do desconto sobre a alíquota:
Tipo de locação (contribuinte do regime regular)
Redução sobre a alíquota de referência: Residencial tradicional (acima de 90 dias): 70%
Redutor social de R$ 600/imóvel/mês: Temporada (até 90 dias ininterruptos): 40% (regras de hotelaria)
O redutor social permite abater R$ 600 por imóvel, por mês, da base de cálculo do aluguel residencial. Para a temporada, a leitura de especialistas sobre o Decreto 12.955 é de que esse abatimento não se aplica, por se tratar de regime de hotelaria, mas há análises em sentido diferente. É um ponto para confirmar com o contador antes de projetar a carga.
E a locação mensal de temporada?
O critério da lei é o prazo: até 90 dias ininterruptos é hotelaria; acima disso, é locação residencial, com a redução maior de 70%. Para quem opera com estratégia mista no Sul da Ilha (diárias no verão e contratos mais longos no inverno), cada contrato pode cair em um regime diferente, o que reforça a necessidade de organização dos contratos.
Quanto fica o imposto na prática?
A alíquota de referência do IBS e da CBS somados ainda não foi fixada. Projeções de mercado indicam algo entre 26,5% e 28%. Com a redução de 40%, a carga da temporada ficaria em torno de 16% a 17% da receita; com a redução de 70%, a do aluguel residencial tradicional ficaria perto de 8%, segundo estimativa citada pela Receita Federal. Em ambos os casos, o Imposto de Renda continua sendo devido à parte.
Um exemplo ilustrativo, usando a projeção de 28% e sem considerar créditos nem redutores: um contribuinte com receita de R$ 25.000 por mês recolheria cerca de R$ 4.200 por mês se a receita fosse toda de temporada, contra cerca de R$ 2.100 se fosse toda de aluguel residencial tradicional.
Dois fatores podem reduzir esse valor para quem está no regime regular: os créditos sobre despesas pagas a outros contribuintes (como serviços de gestão, limpeza e manutenção com nota fiscal) e, para empresas, a opção por regimes de transição previstos na lei para contratos de locação. O imposto incide quando cada aluguel é efetivamente pago, então aluguel atrasado e não recebido não gera cobrança.
Quando as novas regras começam a valer?
A transição é gradual e o ano de 2026 é de testes, sem cobrança efetiva para a maioria dos casos:
30/04/2026: Publicação do Decreto 12.955 e das regras de cálculo do IBS e da CBS.
01/12/2026: Nota fiscal com destaque de IBS e CBS passa a ser obrigatória, em fase de testes, sem cobrança.
01/01/2027: CBS entra em vigor de forma plena e substitui definitivamente PIS e Cofins.
2029 a 2032: IBS substitui gradualmente o ICMS e o ISS.
2033: Novo sistema em funcionamento integral.
A alíquota da CBS para 2027 ainda depende de cálculo do Tribunal de Contas da União e de resolução do Senado, previstos para o fim de 2026. Por isso, qualquer simulação feita hoje é estimativa.
O que o proprietário de imóvel de temporada deve fazer agora?
Para a maioria dos proprietários do Sul da Ilha, que têm um ou dois imóveis alugados, a tarefa é simples: confirmar que estão fora do regime e seguir declarando a renda no Imposto de Renda. O cuidado maior é para dois perfis comuns no Campeche:
• Investidores com várias unidades compactas: quem compra quatro ou mais studios ou lofts para temporada, como os de lançamentos compactos perto da praia, já cumpre a primeira condição. Se a receita somada passar de R$ 240 mil por ano, entra no regime.
• Imóveis em nome de empresa ou holding: a holding é contribuinte desde a constituição, independentemente do número de imóveis ou da receita. Vale revisar com o contador se a estrutura ainda faz sentido para imóveis de temporada.
Checklist para 2026
1. Conte quantos imóveis distintos você aluga e some a receita bruta anual de locação.
2. Separe os contratos por prazo: até 90 dias ininterruptos e acima de 90 dias.
3. Guarde notas fiscais de serviços (gestão, limpeza, manutenção): para quem entrar no regime, elas podem gerar créditos.
4. Revise com o contador se imóveis em holding ou em nome de pessoa física são a melhor estrutura daqui para frente.
5. Inclua o imposto nas simulações de rentabilidade antes de comprar novas unidades para temporada.
Para comparar a renda de temporada com outras formas de investir, veja o artigo aluguel ou compra: quando vale investir em imóvel em Florianópolis.
Perguntas frequentes sobre reforma tributária e aluguel por temporada
Vou pagar imposto novo no aluguel por temporada em 2026?
Na grande maioria dos casos, não. Pessoas físicas só passam a pagar IBS e CBS se alugarem mais de três imóveis e tiverem receita de locação acima de R$ 240 mil por ano. Quem não atinge as duas condições continua pagando apenas o Imposto de Renda.
O que é a regra dos 90 dias na reforma tributária?
A locação residencial por até 90 dias ininterruptos é tratada como serviço de hotelaria, com redução de 40% nas alíquotas do IBS e da CBS. Acima de 90 dias, vale a regra do aluguel residencial, com redução de 70%.
Qual será a alíquota do IBS e da CBS sobre aluguel por temporada?
A alíquota de referência ainda não foi fixada; projeções de mercado indicam entre 26,5% e 28%. Com a redução de 40% da temporada, a carga estimada fica em torno de 16% a 17% da receita, sem contar créditos.
Quem aluga pelo Airbnb como pessoa física precisa emitir nota fiscal?
Apenas quem se tornar contribuinte do regime regular do IBS e da CBS. Para os demais, a renda continua sendo declarada no Imposto de Renda, como hoje.
Holding patrimonial paga IBS e CBS sobre aluguel?
Sim. A holding é contribuinte desde a constituição, sem os limites de número de imóveis e de receita que valem para a pessoa física. Continua pagando também IRPJ e CSLL.
Quando começa a cobrança da CBS sobre aluguel?
A CBS entra em vigor de forma plena em 1º de janeiro de 2027. Em dezembro de 2026, a nota fiscal com destaque dos novos tributos passa a ser obrigatória, ainda em fase de testes.
Conclusão: informação antes de alarme
A reforma tributária não cria um imposto novo para todo proprietário que aluga por temporada. Ela atinge um grupo específico: quem tem várias unidades e receita alta, e quem opera por meio de empresa. Para esse grupo, a temporada terá carga maior que a do aluguel residencial tradicional, e a conta de rentabilidade precisa considerar isso. Para os demais, o principal efeito é indireto: o mercado vai exigir operações mais organizadas, com contratos e despesas bem documentados.
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Continue lendo: veja os imóveis à venda no Campeche e exemplos de imóveis para temporada em Florianópolis.
Diogo Fernando de Souza
Corretor de imóveis e perito avaliador · CRECI-SC 32.236-F · CNAI 37.814
Manezinho da ilha, com mais de 15 anos de atuação no mercado imobiliário de Florianópolis e experiência em venda e gestão de aluguel por temporada no Sul da Ilha.
Fontes
• Lei Complementar 214/2025 (arts. 251, 253, 261), Lei Complementar 227/2026 e Decreto 12.955/2026.
• Receita Federal, esclarecimento sobre aluguel por temporada, conforme o Diário do Comércio (02/02/2026).
• Portal da Reforma Tributária (12/06/2026).
• Portas: decreto muda regras para locação por temporada.
• Migalhas: IBS e CBS na locação por holdings patrimoniais.
Este conteúdo é informativo, reflete a regulamentação disponível em outubro de 2026 e não substitui a orientação de um contador para o seu caso. Alíquotas e regras ainda podem ser alteradas por novas normas.
