Custos para comprar imóvel em Florianópolis em 2026

Resposta direta: além do preço, quem compra um imóvel em Florianópolis deve reservar, em média, de 3% a 4% do valor para os custos de transferência. O maior item é o ITBI, de 2% sobre o valor da compra. Somam-se a escritura pública, o registro no Cartório de Registro de Imóveis, as certidões e, no caso de financiamento, a avaliação e as tarifas do banco.

Uma das perguntas que mais ouço de quem está comprando o primeiro imóvel na Ilha — ou vindo de outra cidade — é: “quanto eu preciso ter além do valor do imóvel?”. A resposta faz diferença no planejamento, porque esses custos normalmente não entram no financiamento e precisam ser pagos à vista, antes ou logo depois da assinatura.

Neste guia, explico cada custo, mostro um exemplo prático com um imóvel de R$ 700 mil e listo os gastos que costumam ser esquecidos. Os valores de tabela mudam todo ano, então sempre indico onde confirmar o número atualizado.

Quais são os custos para comprar um imóvel em Florianópolis?

Os custos obrigatórios são quatro: ITBI, escritura, registro e certidões. Quem financia troca a escritura pelo contrato do banco e paga, no lugar dela, a avaliação do imóvel e algumas tarifas bancárias.

• ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis): imposto municipal pago à Prefeitura de Florianópolis antes do registro.
• Escritura pública: feita no Tabelionato de Notas, formaliza a compra quando ela é à vista.
• Registro: feito no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel. Só depois do registro você passa a ser o dono perante a lei.
• Certidões: do imóvel e do vendedor, para verificar se não há dívidas, ações ou impedimentos.
• No financiamento: avaliação do imóvel pelo banco, tarifas e seguros obrigatórios.

Se algum termo não estiver claro, o Glossário Imobiliário de Florianópolis explica cada um.

Quanto custa o ITBI em Florianópolis?

O ITBI em Florianópolis é de 2% sobre o valor da transação. Na parte do imóvel financiada pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), a alíquota cai para 0,5% até um teto definido pela Prefeitura e atualizado todo ano; o que passar do teto paga 2%.

O último teto do SFH que encontrei publicado foi de R$ 226.007,12 (referência de 2023). Como o valor é corrigido anualmente, confirme o teto de 2026 na Secretaria Municipal da Fazenda antes de fazer as contas.

Qual é a base de cálculo do ITBI?

A base é o valor da compra declarado no negócio. Em 2022, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu, no Tema 1.113, que o município não pode impor sozinho um “valor de referência” mais alto como base do imposto; o valor declarado se presume verdadeiro, e cabe à Prefeitura provar o contrário em processo próprio. Na prática, isso evita que o comprador pague ITBI sobre um valor maior do que o que efetivamente pagou.

Dá para parcelar o ITBI?

Florianópolis já autorizou o parcelamento do ITBI em algumas situações. Como as regras mudam, confirme na Prefeitura se o parcelamento vale para o seu caso e se ele atrasa a emissão da guia para o registro.

Quanto custam a escritura e o registro em Santa Catarina?

Escritura e registro seguem a tabela de emolumentos de Santa Catarina, que define faixas de valor por imóvel. Em imóveis de médio e alto padrão, os dois juntos costumam ficar em torno de 1% a 1,5% do valor, já incluídas as taxas que o cartório recolhe para o Estado.

Dois atalhos ajudam a economizar:

1. No financiamento, o contrato do banco substitui a escritura. O contrato tem força de escritura pública, então você não paga o Tabelionato de Notas, apenas o registro.
2. Primeiro imóvel residencial pelo SFH: a lei prevê redução de 50% nos emolumentos de escritura e registro (Lei 6.015/1973, art. 290). Pergunte ao cartório se o seu caso se enquadra.

Como cada tabelionato pode cobrar atos complementares de forma diferente, o mais seguro é pedir um orçamento por escrito antes de marcar a assinatura.

Exemplo prático: quanto custa comprar um imóvel de R$ 700 mil?

Para um imóvel de R$ 700 mil, os custos de transferência ficam, em geral, entre R$ 20 mil e R$ 28 mil, conforme a forma de pagamento. O exemplo abaixo é uma estimativa para planejamento, não um orçamento.

• ITBI à vista: 2% × R$ 700.000 = R$ 14.000.
• ITBI financiando 70% pelo SFH: parte financiada até o teto paga 0,5%, o restante paga 2%. Com o teto de 2023, ficaria em torno de R$ 10.600 — uma economia de cerca de R$ 3.400. Refaça a conta com o teto de 2026.
• Escritura e registro (à vista): estimativa de R$ 7.000 a R$ 10.500 (1% a 1,5%).
• Só registro (financiado): menor, porque não há escritura; peça orçamento ao Registro de Imóveis.
• Certidões e despachante: de algumas centenas a pouco mais de mil reais, conforme a quantidade de certidões e se houver despachante.
• Financiamento: some a tarifa de avaliação do banco e os seguros mensais (MIP e DFI), que entram na parcela.

Regra prática: reserve de 3% a 4% do valor do imóvel para os custos de transferência. Em um imóvel de R$ 700 mil, isso significa ter entre R$ 21 mil e R$ 28 mil disponíveis além da entrada.

Quais certidões são necessárias para comprar um imóvel?

As certidões mostram se o imóvel e o vendedor estão livres de problemas que possam atingir a compra. As principais são:

1. Matrícula atualizada com ônus reais: mostra o dono atual e se há hipoteca, penhora ou outra restrição.
2. Certidão negativa de débitos de IPTU: emitida pela Prefeitura.
3. Certidões do vendedor: ações cíveis, execuções fiscais, trabalhistas e protestos, nas esferas estadual e federal.
4. Declaração de quitação do condomínio: assinada pelo síndico ou pela administradora.
5. Certidão de foro e laudêmio (SPU): para imóveis em terreno de marinha, comuns na orla de Florianópolis.

Em imóveis novos, também vale conferir o habite-se e a averbação da construção na matrícula. Sobre a entrega das chaves, veja o guia de vistoria de imóvel novo em Florianópolis.

Quais custos as pessoas costumam esquecer?

Além dos custos de transferência, alguns gastos aparecem logo depois da compra e pesam no orçamento:

• Laudêmio: em imóveis em terreno de marinha, é pago na venda (em regra, pelo vendedor), mas o comprador assume o foro anual.
• IPTU e condomínio proporcionais: a partir da data da posse.
• Mudança, pequenas reformas e mobiliário: principalmente em imóveis entregues “no contrapiso”.
• Taxas da compra na planta: correção pelo INCC até a entrega das chaves. Entenda melhor no artigo sobre imóveis na planta no Campeche.
• Comissão de corretagem: em regra é paga pelo vendedor, mas confira o que está escrito na proposta.

Financiar ou comprar à vista muda os custos?

Muda. No financiamento você economiza na escritura e pode pagar menos ITBI sobre a parte financiada pelo SFH, mas passa a ter juros, seguros e tarifas ao longo do contrato. À vista, o custo de transferência é um pouco maior, mas não há custo financeiro depois.

Para quem está em dúvida sobre o momento, vale ler Selic em queda: comprar imóvel agora ou esperar? e o guia de financiamento de imóvel em Florianópolis.

Perguntas frequentes sobre os custos de comprar imóvel

Quanto é o ITBI em Florianópolis?

O ITBI em Florianópolis é de 2% sobre o valor da compra. Na parte financiada pelo SFH, a alíquota é de 0,5% até um teto atualizado anualmente pela Prefeitura.

Quem paga o ITBI, o comprador ou o vendedor?

Em regra, quem paga o ITBI é o comprador. As partes podem combinar outra divisão no contrato, mas o costume do mercado é o comprador assumir o imposto.

Quanto custa a escritura de um imóvel em Santa Catarina?

Depende do valor do imóvel, conforme a tabela de emolumentos do Estado. Escritura e registro juntos costumam ficar em torno de 1% a 1,5% do valor em imóveis de médio e alto padrão. Peça um orçamento ao tabelionato.

Quem financia precisa fazer escritura?

Não. No financiamento bancário, o contrato do banco tem força de escritura pública, e você paga apenas o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Quanto devo reservar além do valor do imóvel?

Reserve de 3% a 4% do valor do imóvel para os custos de transferência, além da entrada. Em compras na planta ou com reforma, inclua também a correção pelo INCC e os gastos de mobília.

O ITBI pode ser cobrado sobre um valor maior que o da compra?

Pela tese do STJ (Tema 1.113), a base do ITBI é o valor declarado da transação. A Prefeitura não pode impor sozinha um valor de referência maior; se discordar do valor, precisa abrir processo próprio.

Conclusão: planeje os custos antes de fechar o negócio

Saber quanto custa a transferência evita surpresas na reta final da compra. Com o ITBI de 2%, escritura, registro e certidões, o mais seguro é separar de 3% a 4% do valor do imóvel — e confirmar os números atualizados com a Prefeitura e o cartório antes de assinar.

Se você está comprando um imóvel no Campeche, Novo Campeche, Rio Tavares ou em outra região de Florianópolis, eu posso ajudar a montar a conta completa, conferir a documentação e conduzir a negociação.

Fale com o Diogo: WhatsApp e telefone (48) 99150-1835 ou pela página de contato.

Leia também: Comprar imóvel em Florianópolis: passos essenciais e Imóveis no Campeche.

Diogo Fernando de Souza — Corretor de imóveis e avaliador imobiliário | CRECI-SC 32.236-F

Manezinho da Ilha, com mais de 15 anos de atuação no mercado imobiliário de Florianópolis, especialista em imóveis de médio e alto padrão no Campeche, Novo Campeche, Morro das Pedras, Rio Tavares, Lagoa da Conceição, Cacupé e Jurerê Internacional.

Fontes: Prefeitura de Florianópolis (ITBI); STJ, Tema 1.113 (base de cálculo do ITBI); Lei 6.015/1973, art. 290 (redução de emolumentos no SFH); tabela de emolumentos de Santa Catarina. Valores de exemplo são estimativas para planejamento.