Contrato de aluguel por temporada: o que diz a lei

Resposta direta: o aluguel por temporada é regulado pelos artigos 48 a 50 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991). O contrato pode ter prazo de até 90 dias, o proprietário pode cobrar todo o aluguel antecipadamente e pedir uma garantia, e, se o imóvel for mobiliado, o contrato deve listar os móveis e utensílios. Se o hóspede ficar mais de 30 dias após o fim do prazo sem oposição do proprietário, a locação passa a ser por prazo indeterminado.

Com a temporada de verão chegando, muitos proprietários do Sul da Ilha alugam o imóvel por alguns dias ou semanas — por plataformas, por indicação ou diretamente. O contrato bem feito é o que separa uma temporada tranquila de uma dor de cabeça: hóspede que não sai, móvel quebrado sem comprovação, discussão sobre o que estava incluído.

Neste guia, explico o que a lei diz, o que não pode faltar no contrato, como funcionam a caução e o pagamento antecipado, e como esse contrato se relaciona com as regras do condomínio e com a reforma tributária.

O que é aluguel por temporada segundo a lei?

Pela Lei do Inquilinato, aluguel por temporada é a locação destinada à residência temporária do inquilino — para lazer, cursos, tratamento de saúde, obras no próprio imóvel e situações parecidas — contratada por prazo de até 90 dias, com o imóvel mobiliado ou não (art. 48).

Dois pontos práticos:

• O limite é de 90 dias por contrato. Acima disso, a locação deixa de ser de temporada e passa a seguir as regras da locação residencial comum.
• A finalidade importa. O contrato deve deixar claro o caráter temporário da estadia, por exemplo “locação para temporada de férias”.

O que não pode faltar no contrato de aluguel por temporada?

Um bom contrato de temporada é curto, mas completo. Os itens essenciais são:

1. Identificação das partes: nome, CPF (ou passaporte, no caso de estrangeiro) e contato do proprietário e do inquilino.
2. Descrição do imóvel: endereço completo, unidade e vagas de garagem.
3. Prazo: data e hora de entrada e de saída, dentro do limite de 90 dias.
4. Valor e forma de pagamento: total da estadia, datas e meios de pagamento.
5. Número máximo de ocupantes: e se são permitidas visitas.
6. Lista de móveis e utensílios: obrigatória quando o imóvel é mobiliado (art. 48, parágrafo único), de preferência com fotos.
7. Garantia: qual modalidade e quando será devolvida.
8. Regras do condomínio: silêncio, piscina, animais, uso da garagem e cadastro de hóspedes na portaria.
9. Responsabilidade por danos: como serão apurados e descontados.
10. Despesas incluídas: energia, água, internet, limpeza final e enxoval.

A vistoria de entrada e de saída, com fotos datadas, é a melhor forma de evitar discussões sobre danos.

O proprietário pode cobrar o aluguel antecipadamente?

Sim. Na locação por temporada, a lei permite que o proprietário receba de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e os encargos (art. 49). É uma exceção: nas locações residenciais comuns, a cobrança antecipada é proibida.

Na prática, o mercado costuma trabalhar com sinal na reserva e quitação antes da entrada, ou com o pagamento integral pela plataforma.

Quais garantias podem ser pedidas no aluguel por temporada?

Além do pagamento antecipado, o proprietário pode exigir uma das garantias previstas no art. 37 da Lei do Inquilinato — apenas uma por contrato:

• Caução: em dinheiro, limitada a até três meses de aluguel (art. 38), devolvida ao final se não houver danos.
• Fiança: um fiador se responsabiliza pelas obrigações do inquilino.
• Seguro-fiança: contratado com seguradora.
• Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.

Na temporada, a caução é a mais comum. Deixe por escrito o prazo de devolução e como os danos serão comprovados.

O que acontece se o hóspede não sair no fim do contrato?

Se o inquilino permanecer no imóvel por mais de 30 dias após o fim do prazo, sem oposição do proprietário, a locação passa a ser por prazo indeterminado, e o proprietário deixa de poder cobrar o aluguel antecipadamente (art. 50). A partir daí, a retomada fica mais difícil.

Para evitar isso:

• Manifeste-se por escrito logo no fim do prazo, exigindo a saída.
• Se for preciso ir à Justiça, aja rápido: a lei permite pedir a desocupação em liminar, em 15 dias, quando a ação de despejo é proposta em até 30 dias após o vencimento do contrato de temporada (art. 59, §1º, III).

O condomínio pode proibir o aluguel por temporada?

Essa é a dúvida mais atual do mercado. Em maio de 2026, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) entendeu que a locação de curta temporada em condomínio residencial depende de autorização na convenção, aprovada por dois terços dos condôminos. Em setembro de 2026, o tema passou a ser julgado como recurso repetitivo (Tema 1.443), e os processos sobre o assunto foram suspensos em todo o país até a decisão final.

Por isso, antes de assinar qualquer contrato de temporada, leia a convenção e o regimento interno do seu condomínio. Explico o cenário completo em Aluguel por temporada em condomínio: o que diz o STJ.

Aluguel por temporada paga imposto?

Sim. O valor recebido é renda e deve ser declarado no Imposto de Renda; a pessoa física que recebe de outra pessoa física recolhe pelo carnê-leão. Com a reforma tributária, o Decreto 12.955/2026 passou a tratar locações residenciais de até 90 dias, feitas por contribuintes da CBS, com regras parecidas com as do setor de hospedagem — o que não atinge automaticamente toda pessoa física.

Os detalhes estão em Reforma tributária e aluguel por temporada: o que muda. Como cada caso é diferente, confirme com seu contador.

Vale a pena alugar por temporada ou contratar uma gestão?

Depende do tempo que você tem e do quanto quer se envolver. Alugar por conta própria exige anunciar, responder hóspedes, fazer contrato, check-in, limpeza, manutenção e cobrança. Uma gestão profissional assume essa operação, com contrato padronizado e vistorias.

Para quem tem imóvel no Campeche, no Novo Campeche ou no Morro das Pedras, a Férias Floripa Imóveis faz a gestão completa da temporada — do anúncio ao check-out. E se você ainda está avaliando se a temporada compensa, veja Quanto rende um imóvel para temporada no Campeche? e Aluguel ou compra: quando vale investir em imóvel.

Perguntas frequentes sobre contrato de aluguel por temporada

Qual é o prazo máximo do aluguel por temporada?

O prazo máximo é de 90 dias por contrato, conforme o art. 48 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991). Acima disso, aplicam-se as regras da locação residencial comum.

Pode cobrar o aluguel de temporada adiantado?

Sim. Na temporada, a lei permite cobrar antecipadamente, de uma só vez, todos os aluguéis e encargos (art. 49).

Quanto pode ser a caução no aluguel por temporada?

A caução em dinheiro pode ser de até três meses de aluguel (art. 38 da Lei do Inquilinato). Ela deve ser devolvida ao final, descontados apenas danos comprovados.

É obrigatório fazer contrato para aluguel por temporada?

A lei não exige forma escrita, mas o contrato é altamente recomendado. Sem ele, fica difícil provar prazo, valor, lista de móveis e responsabilidade por danos.

O que acontece se o hóspede não sair no prazo?

Se ficar mais de 30 dias sem oposição do proprietário, a locação vira por prazo indeterminado. O ideal é exigir a saída por escrito e, se necessário, entrar com despejo em até 30 dias para pedir liminar.

Contrato de plataforma substitui o contrato de temporada?

As plataformas têm termos próprios que regulam a reserva, mas eles não substituem a análise das regras do condomínio nem a vistoria. Para estadias mais longas ou reservas diretas, use um contrato próprio.

Conclusão: contrato claro, temporada tranquila

O contrato de aluguel por temporada protege as duas partes: define prazo, valor, garantia e o estado do imóvel. Somado à leitura da convenção do condomínio e à atenção às regras tributárias, ele é a base de uma temporada sem surpresas.

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Fale com o Diogo: WhatsApp e telefone (48) 99150-1835 ou pela página de contato.

Leia também: Glossário Imobiliário de Florianópolis e Ilha do Campeche: como visitar, regras e melhor época.

Diogo Fernando de Souza — Corretor de imóveis e avaliador imobiliário | CRECI-SC 32.236-F

Manezinho da Ilha, com mais de 15 anos de atuação no mercado imobiliário de Florianópolis, especialista em imóveis de médio e alto padrão no Campeche, Novo Campeche, Morro das Pedras, Rio Tavares, Lagoa da Conceição, Cacupé e Jurerê Internacional.

Fontes: Lei 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), arts. 37, 38, 48, 49, 50 e 59; STJ, Tema 1.443 (afetação em 17/09/2026); Decreto 12.955/2026. Este artigo é informativo e não substitui orientação jurídica ou contábil.